身為投資小白，為什麼選擇貴鬆鬆的房地產？
原本沒有要發此文的意思，2020/12/12（六）和房地產實戰班各班的學員齊聚一堂，會後心情有點激動（雖然外表看不出來），突然覺得我應該說點什麼，未料三言兩語無法道盡，於是乾脆寫篇文，寫著寫著突破6000字……房產班第8班甫結業，我是第6班目前唯一買到房還買2間【※註1】的學員（希望其他6班學員陸續買到），每一種投資都有優劣，優點肯定沒人排斥、賺多賺少的差別，那為何投資有賺還「有賠」？個人認為必須優先清楚自己的個性與該投資的缺點是否相容、該投資的缺點自己是否能克服或接受！
※註1：本文發表於2020/12/13，沒想到2020/12/31──2020即將邁入尾聲之際，我又買了第3間，萬萬未料2020年8月～12月期間總共買3間（好像有點狂），買了第3間更是深深覺得第1間不該買……只能說沒有比較沒有傷害，當第2、3間的條件皆顯優於第1間時，難免有點感慨……好在第1間也於2021/04/14小賺出場，買賣的過程處處皆學問、房地產牽涉的金額都是萬元為單位，永遠都要懷著戒慎恐懼的態度處理每一件大小事。
“投客有很多種，買預售屋獲利的、買高再賣高的此篇不宜 ”
前情提要：很多人深受媒體影響，聽到投客二字就負面聯想，覺得他們投機狡詐、是房價居高不下的元兇、是萬惡之淵藪，房地產仰賴自住客的支撐，先有需（買方）才有供（賣方），食衣住行都屬剛性需求，房市的行情是「共業」，非單一族群所造就，投客當然也是共業的一份子，買房者、賣房者也都難辭其咎，現實是房價難跌但仍有買低的機會！
不單房市，放眼望去所有買賣市場都只有需與供、沒有自以為是的清高，假使你房子自住多年後轉賣、有近百萬甚至更多的價差還不賺，那小人我立馬跪地膜拜尊稱您為世紀清流──實情是根本不會有人這樣傻、棄錢於不顧，更何況價差獲利正正當當！價高也得有人願意接受，不管價高還價低，我們怕的其實是欺瞞和落空。
一、個性面分析
我挺排斥紙上談兵或任何無法落實之事，所以大學畢業後完全不考慮研究所，以前就讀高中對數學作業咆嘯的內容是：「明明出社會只需會加減乘除，為何我要學這些鬼三角函數、背這些狗屁公式？」（搭配很多髒話、邊哭邊歇斯底里地說）當然知道一切都是為了考試，為了應付考試這個理由本身無法說服我（誰管你能否被說服呢），再加上高中數學老師不允許我們放棄數學，平常小考非得考80分以上不可（數學老師最常說：這些東西講義都有啊！妳們應該考100分才對！），否則就要犧牲午休補考，考試分數未達標的人連午睡的權利都被剝奪，前三志願就是這樣搞教學的。我的數學考卷數量是別人的2.5倍，因為補考不到80分，還有「補考的補考」……扯遠了，高中曾被逼迫的程度有多高、本人心中內建的「無用偵測系統」就有多敏銳！不實用的教條、理論我普遍敬而遠之，這也是我認同柏村教練的原因！他教的東西「實際有效」！
之所以會接觸房產課，可能始於我2019的一個念頭，工作室成立於2018，自營一年多思忖著：「時間自由」明明是一份巨大的禮物啊！雖然我的時間深受客戶左右，仍舊比過去打卡上班彈性很多，而我開工作室做的事情還是和過去受雇於人一樣，似乎白白糟蹋了時間自由，想歸想，還是不知道自己應該改做點什麼；2020年迎來契機，和客戶吃壽司郎閒聊時，客戶談到他有認識的朋友在做房產教練，不僅買低還每個月賺取現金流，我出於好奇心、加上自己中壢房子也有出租，直接爽快答應上課，買過房可不等於搞懂房地產市場啊！雖然開工作室自營的年收優於領薪水，每月收入時高時低、心情多少隨之起伏，我想創造穩定現金流、無憂無慮地做設計，這也是我的強烈動機之一！
那我為何不投資股票？因為本人無法接受今日小賠$6000、一周後賺回$15000，小賠都承擔不起的人還是別碰股票吧！雖然推薦我買股的朋友，看起來都獲利良多，等我未來有機會研究再說！再者也不只一位朋友跟我說財務報表水很深了……總之我不會貿然操作不懂的項目，且股票非常仰賴天天盯盤（除非持有的是ETF），這點我鐵定辦不到！看看巴菲特就知道股票十足好，只是每一種性格都有適合的投資之道！加上我2012在中壢置產（媽媽與我各出資一半頭期），不懂房市就會隨代銷的花言巧語起舞，買在高點也純屬正常（買到實價登錄第3高……），但房地產具有「以時間換取漲幅」的特質，不賺不賣嘛！更何況這8年以來都滿租，我也透過轉增貸中壢房而多出一筆錢、轉買投資型保單每月獲利，而且轉增貸又可以重啟寬限期（只需繳利息的意思），這都要歸功於我的超強保險業好友心彤！她連稅法和法律條文都與時俱進地年年更新，我的私人理專來著，對財務規劃有興趣者可私她，有錢有有錢的規劃、沒錢也有沒錢的辦法！雖然我曾當過房地產的盤子，但中壢房並沒有變成壁紙、價值也沒有蒸發、也藉此向銀行做了資金操作，更何況中壢人口密集，長遠應該看俏，上完柏村的房產課後，我還想進一步對其整頓一番以提升租金！個人認為房地產適合沒有賭徒性格、膽大心細、吃苦耐勞、做決定快狠準、最好手頭至少有兩桶金的微懶人！（想嗆我兩桶金很多之前請繼續看完下文）
“確認自己的性格，再思索該做何種投資
投資既是副業也可是正職，怎能不慎！？ ”
二、房地產的難
1.錢並不是最大的問題，思想才是
你沒看錯，錢真的不是投資房地產的主要難題，兩桶金肯定是低標（不要反問我台北市和一些直轄市，我會覺得你在哈囉逆？），但這門檻對多數人而言是心中的劇痛，「有意識」地好好儲蓄、並持續好一段時日方能累積一、兩桶金（年年出國旅遊、三不五時手滑網購這類的小確幸消費，日積月累的金額亦不容小覷）；找志同道合可信賴的親友一起集資、簽合同不就眾志成城？頭期款、裝潢並非房地產最大的門檻，首先認定「房子貴到爆、不吃不喝也買不到」的思想枷鎖，就足以讓成千上萬的人甘願租屋、不研究房市實況、面孔扭曲怪罪社會不公不義，低於銀行估價的進場原則早已不是新鮮事，我也是上課才知道，想當然耳大眾更是被新聞媒體的高房價新聞恐嚇著，因為輕信比學習容易，「多數人為了逃避真正的思考願意做任何事」──王興如是說（摘自《精準學習》一書）。
上房產課的期間，個人三重買兩間作投資用，皆與家母合資，媽媽是我最大股東，我負責出全力（上房產課、看房、跑銀行、各方交際、處理裝潢等等雜務）與拿出一些錢，媽媽負責填補剩下的資金缺口。我媽不會溺愛孩子，她是我從小到大的終身教練，她會針對小孩的弱項做補強，正是因為深知我內向少話，家長會時請班導要常點名我發言、進而發現我口條不錯才被抓去演講集訓、代表學校征戰母語演講比賽，我成人後若有一點在眾人面前提案和演說的膽識，我媽功不可沒；同理，媽媽願意成為股東正是因為她也覺得可行！由於家母人品太好所以我也成功集資幾筆，如果你從小到大都是個講信用、孝順父母、兄友弟恭、與人為善、正面積極的善良人類，找錢沒有想像中困難，做人成功與否，端看別人願不願意成為股東！
2.買便宜才是關鍵
你也沒看錯，物件要買的夠便宜才有救！（拒買兇宅，法拍水很深、以後再說），倘若我早點上房產課，我肯定會用投客的心態買房，應該也不會人云亦云、買在離我有點遠的中壢（現居自住房是父母買的我無權干涉）！市場就是有低於銀行估價的物件、市場就是有低於銀行估價的物件、市場就是有低於銀行估價的物件！所以首要擺脫「房子貴到爆、不吃不喝也買不到」的念頭，用「如何才能買到便宜物件？」的想法取而代之。成交價、銀行估價、實價登錄三者的關係，渴望想懂的人自會去研究，我個人覺得房地產不似化妝品或自助旅行，上網搜尋就能獲得有效資訊和各方評比，更何況房產可是高價商品，上課之於我是必要的前期投資！
(1)大原則靠上課
投報率、ROI這些對於金融業背景和具有基礎財商的人而言易如反掌，但我真心不懂而且很愛提問，所以選擇付費去上有真人對答的實體課！房地產需要綜合評估，我需要一位經驗充足、願意解答的老師／教練，除了數字的加減乘除計算，還有許多實戰層面的應對進退，覺得自己很會算就貿然入房市者，我為你祈禱、替你捏一把冷汗……
(2)腳勤才能提升機率
買便宜需要腳勤，因為成交價低於銀行估價的房子，個人不負責任推估占比5％以下，「我一定會買到、只是還沒遇到」的念頭若不夠堅定，仲介頻頻唱衰潑冷水便讓自己先心灰意冷、意興闌珊。「比銀行估價低多少」，則影響著該物件的處理方式（平轉、分戶或隔套等等），成交價低於銀行估價通常買到等於賺到，處理方式搭配不宜就被迫長期持有（至少不會變成一場空之還可以出租），其他投客頻繁出入場、你買了一間就要5年甚至10年後脫手才能再入場……房地產仰賴變通和綜合評估（說第2次），每個物件都是個案，有大原則但是沒有公式可套！
(3)自覺讓你省時、省體力
除了腳勤，我個人崇尚高級努力，雖然可以透過看房順便認識房仲，看房很苦、夏天簡直煎熬，我的目的是盡快買到！高級努力和低級努力的差別在於「自覺」，每次看房後我都會反省和調整看房方向，慢慢察覺：什麼樣的房子我該看、什麼樣的房子根本看了是在練腿（即白跑一趟的意思）！選擇正確才能讓努力的意義被凸顯。萬事起頭難，任何新領域的摸索期都是跌跌撞撞，透過自覺才能看見、看見才能時刻調整策略，進而掌握邏輯並內化融合成個人獨到的入場原則，讓自己趨於精準、更快上軌道，我盡可能只吃該吃的苦！
在亞洲地區只要公開收入、曬美宅、炫豪車，就會很像詐騙集團（笑歪），本人秉持著財不露白、人要低調還有不想被認定是詐騙集團的前提，最基礎、幾乎毫無技術可言的「平轉」（即短期脫手賺價差）能賺多少？以仲介和我的閒聊舉例好了，某位房仲陳小姐曾問我：「蕭小姐，妳為何非要買可隔套的物件不可？我曾經買了一間房，什麼裝修都沒做、空屋放在那3、4個月，脫手就賺$60萬。」60萬就是房地產市場的牙縫獲利，試問各位上班族：60萬……少嗎……？（辛苦1季，賺到上班族的年薪耶！這也是我前文提及房地產適合微懶人的原因）其他難度更高的處理方式其獲利空間就更甭說了吧！
僅以平轉舉例，平轉就分有裝潢和沒裝潢、而裝潢又存有非常多等級，每個投客的路線都不盡相同，我若沒有先上課學習房產基本功、瞭解各方心態，和仲介對談絕對「盤形畢露」，不宰你、要宰誰！你是投資客還是自住客、專業與否？對談幾句立馬現形！知識就是力量這句話也許老生常談超無感（知識也可替換為經驗二字），無知肯定要付出巨大的代價！而且知道歸知道，當自己身為「當局者」，有時還是跳脫不了情緒而犯傻……因為歷練不足、心態不穩所吃的虧，可比學費貴好幾倍！！！！吃虧後記超牢、經歷過不貳過！！
◤素顏入房市，因為本人化妝後的樣子不利看房！之所以馬賽克是不想日後被認出
尚無富貴命、先有富貴病……不知道為何我看房超過3間就會皮膚過敏，好發於手與鎖骨，雙北的空氣懸浮微粒應該很多，衛生紙往發癢的脖子一擦就成果豐碩（誤）。我剛好是夏季班，夏天看房無疑鍛鍊意志力，本人認為通勤耗費時間，曾經安排1天看10間，持續喝水都不太會想上廁所、回家後還中暑，就知道有多汗流浹背和狼狽！買到便宜物件，百分百挑戰心智與身體的極限！
另外，身為宅氣沖天的平面設計師，除了和客戶開會，最高紀錄可以在家工作2個月足不出戶（老爸煮飯給我吃），無須抑止玩心，而是本身對玩樂沒有太大興趣，偶爾體驗即可，為了娛樂常常外出我會崩潰，人生首次為了完成房產課的功課必須時常外勤真是火到不行，跨出舒適圈就是讓人如此不悅！好在「轉念」是我的強項，假使我能克服看房的苦，同時就能有效排除很多競爭者了吧？這也是我在設計業堅持下來的原因之一，沒有難度的事情不值得執行，痛苦除了讓人難受，同時也是一個超有效的自我保護機制，因為人類是一種很難不受感覺擺布的物種！況且痛苦也只是一時而非一世，只要確認難度我可以克服、後期會越來越輕鬆、有累積性便甘願付出，我通常會輔以自覺硬幹到底！
雖然本人時間自由，上課、看房適逢中秋節前夕的忙碌潮，那陣子蠟燭多頭燒、每天都在想我該去赴約看房還是先處理手邊好幾位客戶的急件，看房已累、回家還要繼續趕件，輕重緩急難以取捨但還是熬過來了……痛苦與快樂都是一陣子一陣子，好好面對就能挺過去，難熬也就這幾周！
3.不會做人，碰房地產前請三思
走跳房市會遇到：房仲/代銷、屋主、買方、銀行窗口、工班、股東、鄰居等等各路人馬，社會歷練不足、不善與人互動、不懂人性的人不宜踏入房市，稍不留意就得罪人於無形或自曝其短，或者承受不住不好意思的壓力而入場，買的不夠低就只好持有久一點。假設你錢很多，個性再難搞都會被伺候的很好，北市房以略高市價買下又更高價脫手也不無可能，但這與我的小資開發路線截然不同，雖然很羨慕但在此不贅述。本人上房產課恰逢夏季，除了因為看房變得更精瘦，手臂還被曬黑了2個色階，感謝房仲騎機車載我在炎炎夏日奔波，我會送他們飲料聊表謝意，大家都是求生存、混口飯吃，其實房仲也沒義務要載你啊！世界上沒有誰應該怎麼樣，我是懷著感恩的心與人互動！
萬事起頭難（說第2次），房仲人脈網建立後，就不太需要去591看物件、主動打電話給陌生房仲，當然想開發新仲介也是可以，注入活水才能激盪出新的火花！很奇妙的是，我的工班是房仲介紹的，行走江湖難免被幾位房仲嗆過，最終與我合作、保持聯繫的房仲人都很好，甚至還犧牲休假載我去看其他投客的裝潢範例（看了4間），中途下雨還去7-11躲雨、一起暢聊人生的意義（本人的師姐力發揮到極致！？）。互請吃飯、互請飲料只是基本，三不五時聊一下房市現狀、分享房訊，更妙的是，和我成交的一位是永X三重區長年冠軍的店長、另一位是住X的知名銷售強棒（有名到房仲業皆知），連銀行窗口都會幫我，我本相信心如磁石，人生發生的諸多事情讓我對此更是深信不疑，存好念者必得好報！
“上述3點都做到，真的很難不買到
只是說來不算易、做起來更不易，天底下的好事都不易”
三、分享就是開眼界
◤很榮幸受邀台前分享買房心得
學員臥虎藏龍，有的學員可能有1/5桶金、有的可能5桶金或更多……最棒的是透過這堂課讓我們產生交集、有了共同語言，大家入場意願普遍高、只怕沒有好物件！每班招收10位學員、平均每班都有1～2間的戰績，有台灣歐巴馬之稱的學員，一坪成交價低於銀行估價6～7萬，誇張到讓我瞠目結舌；還有一位擅長吹薩克斯風的學員，被銀行窗口詢問房子成交價是否填錯（因為太低）？有夠扯～超級扯！大開眼界、羨慕他們之餘，也必須正視他們為此不計得失的付出，記得沒錯的話：3人合作共看200間終於買到1間，真的值得欽佩！我個人走「先求有再求好」路線，雖然也是低於銀行估價成交但沒有低成那樣，先入場試驗一番、按下啟動的按鈕！看了29間買了2間（先前為了解租金行情看過20間，看房數持續累積中），也不失為好運代表，我相信自己很幸運、未來會越買越厲害！
◤左圖：帥哥通常會娶到美女，教練柏村（左）的老婆Christy（右）不僅人美心善還很厲害，布置裝修、租賃帶看一手包！兩個人搭配得天衣無縫！／右圖：和第6班的學員Rita一起與Christy合照，課程縱使結束還是要看起來、買起來！！
會投入房地產還有一個原因，就是我本身對房子很有興趣，就讀輔仁大學應用美術系大二分組時，我在平面設計、室內設計兩組搖擺不定（另有電腦動畫組與金工組），最後還是選擇平面設計組，畢業至今仍對居家佈置、裝潢設計、好看傢俱興味盎然，萬萬未料投資房產讓我部分美夢成真，不禁開始幻想未來買到隔套物件我要如何擺設與軟裝！
另一件令我有點感慨的是，我竟然是唯一成功買房的女學員【※註2】……其他成功案例都由男學員所買下、所開發，真心希望其他女學員可以加把勁買到房！這點可能也和我的家庭教育有關，除了先天生理差異必須保護自己，好比衣著不暴露、坐姿雙腿併攏等等，其餘層面我是被中性養成，只要不損及他人，想做什麼就放手去做，加上小學的各種美術、演講、合唱團集訓時光與大學離家住宿自我沉浸在做作業之中，對於反覆的鍛鍊較堪忍、依賴心大概因而比較少，對自己的信任也就這樣日積月累。而且父母都對我大說入世實話，如：妳太胖了不能再吃下去（高中曾經很胖）、好好養活自己最重要、嫁人不會更開心就不要嫁、找到適合的可以結婚但也不一定要生孩子等等全方位真心話火力全開！我是出社會才知道原來很多女性從小被灌輸：找一個愛妳的人嫁了最幸福、女人這一生若沒生小孩等於遺憾等等。本人不是女權主義者、從未敵視或打壓男性，純粹覺得人身難得，無關性別都該讓自己瀟灑痛快走一回！
※註2：日子天天都在變化，後來第7還第8班的女學員於中壢買了2間收租公寓，第9班也有女學員在三重買到房，我終於不是房產課唯一一位買到房的女性，可喜可賀（灑花）！
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